【房仲必讀】LINE傳物件、FB貼房訊，算廣告嗎？一篇搞懂房仲廣告底稿與簽章規定
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避免廣告違規、提升專業合規度的實務指南
房仲從業人員在日常銷售、行銷作業中，經常會遇到一個重要問題：「我這份資料需不需要經紀人簽章？」本篇文章根據現行《不動產經紀業管理條例》與內政部函釋，整理出完整、清晰的指引，幫助你掌握法律規範、降低風險，提升專業度與客戶信任！
1、法令依據：哪些文件一定要經紀人簽章？
依據《不動產經紀業管理條例》第22條規定，以下六項文件需由「經紀業指派的經紀人」親自簽名或蓋章，作為法律責任與專業背書的依據：
- 不動產出租、出售委託契約書
- 不動產承租、承購要約書
- 定金收據
- 不動產廣告稿（即廣告底稿）
- 不動產說明書（含標的物現況說明）
- 不動產租賃或買賣契約書
*補充說明：
- 「簽章」可擇一為之（簽名或蓋章），不得使用影印或印刷版本。
- 所謂「不動產經紀人」係指依法領有證照並於事業單位內擔任經紀人職責者。
2、廣告的定義是什麼？哪些情境會構成「廣告」？
根據內政部函釋（102年6月13日）對「不動產經紀業廣告處理原則」的說明，廣告係指「使不特定多數人知悉」之內容，包括任何透過公開傳播方式發送的訊息。
| 行銷行為 | 是否構成廣告 | 說明 |
| 客戶來店詢問，現場提供資料 | 否 | 屬一對一服務 |
| 透過 LINE 傳給特定客戶的物件資料 | 否 | 非對外公開 |
| 發傳單至住戶信箱、路邊發送 | 是 | 公開散播 |
| 店面櫥窗張貼物件資料卡 | 是 | 任何人可見 |
| 紅布條、小蜜蜂、三角板等街邊廣告 | 是 | 屬公開展示 |
| 發佈在公開社群（FB/IG/小紅書）售屋貼文 | 是 | 不需審核即能瀏覽 |
| 發佈於封閉社團（需審核加入） | 否 | 具門檻、屬半公開性質 |
*原則提醒： 只要廣告的對象為「不特定多數人」，例如路人、大眾、網友，就可能構成法律意義上的「廣告」，依法必須留存底稿並具經紀人簽章。
3、廣告上一定要有經紀人姓名與證號嗎？
常見誤解：「廣告上沒經紀人姓名會違法？」
✅ 正確解釋如下：
- 現行法令未要求廣告本身需註明經紀人姓名、證號或簽章。
- 廣告底稿（即原始設計、模板、發送前版本）才需簽章。
- 廣告本身應註明「經紀業名稱」即可，否則將面臨 6~30萬元罰鍰。
4、經紀人簽章的正確做法
根據內政部90年函釋（台內中地字第9084072號令）：
- 經紀人簽章須為親自簽名或蓋章，不得以電腦合成、掃描檔替代。
- 此簽章為法律責任認定依據，具追溯及擔保效果，須謹慎處理。
- 簽章文件需由實際執業之經紀人負責，不可由無證人員代理。
5、關於EDM或店頭張貼的廣告：怎麼做才合法？
EDM（電子報）、LINE圖片、社群廣告：
- 對外發送的數位版本因事實上無法簽章，因此無須簽章
- 但若將數位版本印製為紙本發送，則須於內部留存廣告底稿一份，並由經紀人簽章存檔備查
- 內容須與事實相符，且應標示經紀業名稱
紙本廣告或張貼物（如櫥窗、紅布條）：
- 若印製發送，建議在張貼卡上由經紀人直接蓋章
- 確保現場提供之資料與廣告底稿一致
- 萬一被民眾或主管機關檢舉，能有效證明合法性與正確性
6、實務應對建議表格整理
| 類別 | 是否為廣告 | 是否須經紀人簽章 | 備註 |
| EDM、電子海報(LINE、社群) | 是 | 無需簽章 | 本體無需簽章，但內容須標示經紀業 |
| 住戶信箱傳單、街頭宣傳 | 是 | 僅底稿需簽章 | 現場派發時無需攜帶底稿 |
| 店頭櫥窗展示卡 | 是 | 建議現場版本直接蓋章 | 為避免稽查爭議 |
| 官網、影片、YouTube廣告 | 是 | 底稿存檔即可 |
現實上無法簽章，不常被檢舉 |
| 私訊客戶的個別物件資料 | 否 | 無需簽章 | 屬個別行為，不構成廣告 |
7、實務提醒與稽查風險
- 常見違規檢舉類型：
- 未標示「經紀業名稱」
- 廣告內容與事實不符
- 稽查單位： 各縣市地政局
- 建議建立內部制度：
- 所有廣告設計完成後，由指定經紀人審核、簽章、留底
- 分店定期自查現場張貼物，確認資料與底稿一致
- 對外發送廣告，建立簽核紀錄與儲存制度（可用雲端保存）
合法房仲廣告，是專業經紀的基本功！
面對主管機關查核與市場競爭，落實廣告合法作業不只是「避免罰則」，更是品牌信任感的體現。讓客戶、店東、同仁都能安心交易，打造高品質的房仲服務體驗，從遵守法規開始！
【房仲必讀】LINE傳物件、FB貼房訊，算廣告嗎？一篇搞懂房仲廣告底稿與簽章規定
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避免廣告違規、提升專業合規度的實務指南
房仲從業人員在日常銷售、行銷作業中，經常會遇到一個重要問題：「我這份資料需不需要經紀人簽章？」本篇文章根據現行《不動產經紀業管理條例》與內政部函釋，整理出完整、清晰的指引，幫助你掌握法律規範、降低風險，提升專業度與客戶信任！
1、法令依據：哪些文件一定要經紀人簽章？
依據《不動產經紀業管理條例》第22條規定，以下六項文件需由「經紀業指派的經紀人」親自簽名或蓋章，作為法律責任與專業背書的依據：
- 不動產出租、出售委託契約書
- 不動產承租、承購要約書
- 定金收據
- 不動產廣告稿（即廣告底稿）
- 不動產說明書（含標的物現況說明）
- 不動產租賃或買賣契約書
*補充說明：
- 「簽章」可擇一為之（簽名或蓋章），不得使用影印或印刷版本。
- 所謂「不動產經紀人」係指依法領有證照並於事業單位內擔任經紀人職責者。
2、廣告的定義是什麼？哪些情境會構成「廣告」？
根據內政部函釋（102年6月13日）對「不動產經紀業廣告處理原則」的說明，廣告係指「使不特定多數人知悉」之內容，包括任何透過公開傳播方式發送的訊息。
| 行銷行為 | 是否構成廣告 | 說明 |
| 客戶來店詢問，現場提供資料 | 否 | 屬一對一服務 |
| 透過 LINE 傳給特定客戶的物件資料 | 否 | 非對外公開 |
| 發傳單至住戶信箱、路邊發送 | 是 | 公開散播 |
| 店面櫥窗張貼物件資料卡 | 是 | 任何人可見 |
| 紅布條、小蜜蜂、三角板等街邊廣告 | 是 | 屬公開展示 |
| 發佈在公開社群（FB/IG/小紅書）售屋貼文 | 是 | 不需審核即能瀏覽 |
| 發佈於封閉社團（需審核加入） | 否 | 具門檻、屬半公開性質 |
*原則提醒： 只要廣告的對象為「不特定多數人」，例如路人、大眾、網友，就可能構成法律意義上的「廣告」，依法必須留存底稿並具經紀人簽章。
3、廣告上一定要有經紀人姓名與證號嗎？
常見誤解：「廣告上沒經紀人姓名會違法？」
✅ 正確解釋如下：
- 現行法令未要求廣告本身需註明經紀人姓名、證號或簽章。
- 廣告底稿（即原始設計、模板、發送前版本）才需簽章。
- 廣告本身應註明「經紀業名稱」即可，否則將面臨 6~30萬元罰鍰。
4、經紀人簽章的正確做法
根據內政部90年函釋（台內中地字第9084072號令）：
- 經紀人簽章須為親自簽名或蓋章，不得以電腦合成、掃描檔替代。
- 此簽章為法律責任認定依據，具追溯及擔保效果，須謹慎處理。
- 簽章文件需由實際執業之經紀人負責，不可由無證人員代理。
5、關於EDM或店頭張貼的廣告：怎麼做才合法？
EDM（電子報）、LINE圖片、社群廣告：
- 對外發送的數位版本因事實上無法簽章，因此無須簽章
- 但若將數位版本印製為紙本發送，則須於內部留存廣告底稿一份，並由經紀人簽章存檔備查
- 內容須與事實相符，且應標示經紀業名稱
紙本廣告或張貼物（如櫥窗、紅布條）：
- 若印製發送，建議在張貼卡上由經紀人直接蓋章
- 確保現場提供之資料與廣告底稿一致
- 萬一被民眾或主管機關檢舉，能有效證明合法性與正確性
6、實務應對建議表格整理
| 類別 | 是否為廣告 | 是否須經紀人簽章 | 備註 |
| EDM、電子海報(LINE、社群) | 是 | 無需簽章 | 本體無需簽章，但內容須標示經紀業 |
| 住戶信箱傳單、街頭宣傳 | 是 | 僅底稿需簽章 | 現場派發時無需攜帶底稿 |
| 店頭櫥窗展示卡 | 是 | 建議現場版本直接蓋章 | 為避免稽查爭議 |
| 官網、影片、YouTube廣告 | 是 | 底稿存檔即可 |
現實上無法簽章，不常被檢舉 |
| 私訊客戶的個別物件資料 | 否 | 無需簽章 | 屬個別行為，不構成廣告 |
7、實務提醒與稽查風險
- 常見違規檢舉類型：
- 未標示「經紀業名稱」
- 廣告內容與事實不符
- 稽查單位： 各縣市地政局
- 建議建立內部制度：
- 所有廣告設計完成後，由指定經紀人審核、簽章、留底
- 分店定期自查現場張貼物，確認資料與底稿一致
- 對外發送廣告，建立簽核紀錄與儲存制度（可用雲端保存）
合法房仲廣告，是專業經紀的基本功！
面對主管機關查核與市場競爭，落實廣告合法作業不只是「避免罰則」，更是品牌信任感的體現。讓客戶、店東、同仁都能安心交易，打造高品質的房仲服務體驗，從遵守法規開始！
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